En anticipant la transmission de vos biens immobiliers de votre vivant, vous permettez à vos héritiers de se constituer un patrimoine à moindre coût fiscal. De plus, c’est une solution plus confortable puisque vous pourrez éviter d’éventuels conflits au jour de votre succession.
Il existe plusieurs moyens pour le transmettre, chacun répondant à une situation et un besoin particulier. Réponse à vos questions dans cet article.
Les donations en pleine propriété
La donation reste la meilleure solution pour éviter les conflits entre héritiers. On distingue deux types de donations :
- la donation en avancement de parts successorales : permet de maintenir l’égalité entre les héritiers. On parle également de donation-partage.
- la donation hors parts successorales : ce type de succession permet d’avantager plus un héritier qu’un autre ou de transmettre ses biens à quelqu’un qui ne serait pas héritier direct.
En général, les premiers bénéficiaires sont les enfants, petits-enfants, conjoints ou autres membres de la famille proche. La donation a pour principale conséquence de réduire la valeur du capital du donateur du temps de son vivant. Ainsi, lors du décès du donateur, les héritiers n’auront à supporter qu’un coût réduit.
Fiscalité des donations
En faisant une donation de votre vivant, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux avantageux. Des abattements interviennent selon le lien de parenté avec le donataire :
- pour les enfants, vous pouvez profiter d’un abattement de 100 000 € maximum qui peut s’appliquer en une seule ou en plusieurs fois tous les 15 ans.
- pour les petits-enfants, un abattement de 31 865 € s’applique.
- pour les arrière-petits-enfants, il est de 5 310 €.
Ces abattements peuvent se cumuler entre eux. Par exemple, un enfant peut recevoir 200 000 € de ses parents (100 000 € x 2) et 127 460 € de ses grands-parents (31 865 x 4) tous les 15 ans.
Les donations en démembrement
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien, en nue-propriété ou usufruit. Souvent utilisé dans le cadre familial, il permet de léguer le bien à un héritier tout en conservant le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les loyers s’il s’agit d’un investissement locatif.
Les droits démembrés sont totalement indépendants, cependant l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent en aucun cas vendre seuls le bien démembré, les deux parties doivent donner leur accord.
Lors du décès de l’usufruitier (le parent), le démembrement prend fin. Le nu-propriétaire (l’héritier) devient alors entièrement propriétaire du bien et n’a aucun droit de succession à payer. Il peut alors occuper le logement, le vendre ou encore le mettre en location.
Au moment de la donation en démembrement, les droits de succession sont moins élevés car ils sont calculés sur la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien. Plus le donateur sera jeune au moment du don, plus la valeur de la nue-propriété sera faible.
Pensez aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI)
La création d’une SCI permet d’optimiser les donations et de faciliter la gestion d’un bien, tout en présentant des intérêts patrimoniaux et fiscaux. Il est, en effet, plus facile de partager des parts sociales qu’un bien immobilier. La répartition en sera donc plus précise.
Autre avantage indéniable de la création de SCI pour transmettre votre patrimoine : il évite les situations d’indivision, qui peuvent amener des blocages lors de la succession ou lors de la revente du bien.
