Dans un contexte où la fiscalité est de plus en plus tendue, le déficit foncier peut s’avérer être une solution intéressante pour les investisseurs qui souhaitent alléger leur pression fiscale. Ce dispositif peut se révéler très attractif puisqu’il permet de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers perçus.
Réaliser des travaux pour réduire votre imposition
Le propriétaire d’un logement mis en location nue se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges qu’il supporte (travaux, charges d’entretien, taxe foncière, etc.) sont plus importantes que les loyers perçus. Il est possible de déduire cette différence de ses revenus globaux (salaires, pensions de retraite, autres revenus bancaires) et fonciers (loyers) dans une limite de 10 700 € par an.
Exemple : un studio loué vide rapporte 400 € par mois à son propriétaire, soit 4 800 € par an. Parallèlement, les charges annuelles sont de 9 000 € dont 7 000 € déductibles. Le déficit foncier est donc de 2 200 € par an.
Si le déficit excède 10 700 €, le surplus constitue une provision, valable 10 ans, qui viendra réduire chaque année les revenus fonciers uniquement. Pour être éligible au déficit foncier, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions :
- le propriétaire doit être imposé sous le régime réel. Systématique au-dessus de 15 000 € de revenus générés, il est optionnel en dessous de ce montant.
- le logement doit être loué vide à usage d’habitation principale pour 3 ans minimum.
Quels frais éligibles au déficit foncier ?
Pour être éligibles au déficit foncier, les dépenses doivent appartenir à une catégorie spécifique :
- travaux d’amélioration : ils ont pour objet d’apporter un nouvel élément de confort au logement, comme l’aménagement de nouvelles installations sanitaires, l’agrandissement des fenêtres ou encore la reprise des fondations. Ces travaux ne doivent pas modifier la structure du bâtiment.
- travaux de réparation et d’entretien : ils ont pour but de maintenir ou remettre le logement en bon état pour en permettre un usage normal, sans modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Il peut s’agir par exemple du remplacement de la chaudière, de la remise en état de la toiture, des dépenses liées à la recherche d’amiante.
- Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : il s’agit des intérêts et frais (assurances, frais de dossier) liés aux emprunts effectués pour financer l’acquisition, la construction ou les travaux du logement.
- Les charges liées à l’exploitation du bien : elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, frais de syndic de copropriété, prix d’assurances, charges de copropriété ou encore taxe foncière.
Attention, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles.
